Inicialmente, é importante frisar que condomínios e associações de casas são considerados pela legislação vigente institutos completamente distintos e por isso com regras próprias e diferenciadas.
Senão, vejamos:
Condomínio de Casas: é regulamentado pela Lei federal nº 4591/64, onde as residências são construídas em terreno único, sendo certo que as vias de circulação são particulares, bem como suas áreas verdes e de recreação. Esse tipo de empreendimento é chamado de incorporação, deixando bem claro que não existe área considerada pública.
Associação de Casas: tratado pela legislação como loteamento fechado, é regulamentado pela Lei Federal nº 6766/79, e após processo de aprovação, o empreendimento é inscrito no Ofício de Registro de Imóveis, quando as áreas públicas passam automaticamente para o poder público municipal, tais como ruas, áreas de lazer e vegetação. Após o devido registro, a Associação de Moradores poderá pleitear o fechamento do perímetro do loteamento com muro ou gradil e até construir uma portaria para controlar o acesso de pessoas e veículos. Nessa modalidade, os loteamentos possuem a concessão e em contrapartida fazem a manutenção nas vias públicas.
É Possível Impedir o Ingresso de Pessoas e Veículos no Empreendimento Imobiliário?
É importante compreender que condomínios de casas são locais totalmente particulares, ou seja, os espaços que estão em seu perímetro, como parques, lagos, quadras, piscinas, salão de festas e ruas são de uso exclusivo dos moradores, por isso, a administração pode estabelecer regras para entrada de pessoas estranhas ao local. Geralmente, a regra é que a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços só ocorra após autorização de morador. Não havendo autorização expressa de quem de direito, poderão os funcionários da portaria impedir o acesso de pessoas e veículos automotores.
As associações de casas podem fazer o controle das pessoas que desejam entrar no loteamento, mas não podem impedir a entrada, pois as ruas são consideradas públicas nesse modelo de empreendimento. Mesmo sem qualquer tipo de autorização, o estranho poderá ingressar nas ruas da associação e eventuais áreas verdes, mas não nos lotes dos moradores.
O Que Pode Acontecer com Associação de Casas Que Barrar a Entrada de Pedestres ou Veículos?
O cidadão que for impedido de entrar poderá requerer seus direitos comunicando os fatos à prefeitura local e ao representante do Ministério Público.
Observe trecho de Termo de Ajustamento de Conduta(TAC) elaborado pela Promotoria da cidade de Cotia/SP:
“Bolsões residenciais que possuem cancelas, guaritas, cercas, floreiras ou qualquer outro tipo de restrição à circulação de veículos automotores, ou não, e de pedestres, não podem proibir sob qualquer fundamento a entrada de veículos automotores, ou não e de pedestres ou adotarem quaisquer condutas que causem constrangimento ou embaraço no acesso aos loteamentos, podendo apenas monitorá-los, fazendo a identificação do visitante ou condutor e o anúncio ao morador, permitindo o livre acesso de veículos, automotores ou não, e de pedestres aos loteamentos, sob pena de retirada imediata das cancelas, guaritas, cercas floreiras e de demais obstruções e construções existentes em áreas públicas”.
O descumprimento do TAC pode gerar como forma de punição a retirada das portarias e cancelas e até o pagamento de multa diária, caso a proibição de entrada continue.
Portarias de Associações de Casas Podem Exigir Documento de Quem Deseja Ingressar no Empreendimento?
O fato de uma pessoa não portar documento público não pode ser motivo para ter a entrada barrada. Na verdade, exigir documento público de identificação só quem pode é a polícia. É importante estabelecer a distinção dos verbos “pedir” e “exigir”.
