É comum a doação de imóveis com a reserva de usufruto ao doador, principalmente entre pais e filhos. Isto, pois o usufruto do imóvel garante ao doador os direitos de usar e fruir do bem e de todos os rendimentos que dele decorrerem, enquanto a nua-propriedade pertence ao donatário.
Dentre as vantagens do usufruto, está a facilitação da transmissão dos bens após a morte do doador. Por exemplo, se um pai doa ao filho um imóvel com reserva de usufruto, a nua-propriedade do imóvel é transferida, mas quem continua usufruindo do bem é o pai. Quando o pai falecer, o bem já estará em nome do filho, que passará a poder exercer todos os poderes inerentes à propriedade, ilimitadamente.
Podem existir um ou mais usufrutuários ou nus-proprietários, e o usufruto pode ou não ter um tempo delimitado, sendo mais comum o vitalício.
A dúvida que muitos usufrutuários e nus-proprietários possuem é: Posso vender um imóvel gravado de usufruto? E a resposta para esta pergunta é sim!
Existem algumas possibilidades de como vender um imóvel gravado de usufruto, e vamos elencar as mais comuns.
A primeira possibilidade é quando tanto os usufrutuários quanto os nus-proprietários concordam com a venda do imóvel. Se for da vontade de todos, juntos deverão figurar no contrato de compra e venda e na escritura pública, como vendedores do usufruto e da nua-propriedade.
Neste caso, a venda do bem é viabilizada pela extinção do usufruto, que ocorrerá com sua cessão a título oneroso, e o usufrutuário poderá estabelecer, em conjunto com o nu-proprietário, sua parte no valor da venda do bem, sendo que, em geral, divide-se em partes iguais. Também há possibilidade de cessão gratuita.
Outra forma de vender um imóvel gravado de usufruto, caso o usufrutuário não deseje receber nenhum valor por isso, é se este renunciar ao usufruto do bem, cancelando-o no Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso não precisará figurar no contrato de compra e venda, pois o nu-proprietário terá poderes ilimitados para dispor do imóvel.
E, por fim, a forma mais difícil e demorada de se vender um imóvel com usufruto é judicialmente.
Caso o usufrutuário não concorde ou não possa expressar sua vontade (pessoas interditadas, por exemplo), o deferimento da venda dependerá da comprovação de justo motivo ou de que o usufrutuário não cumpriu com suas obrigações, estipuladas no Código Civil.
Conclui-se, portanto, que é plenamente possível vender um imóvel objeto de usufruto, mas a recomendação é que procure um advogado para analisar qual a melhor saída para o seu caso.
Este artigo foi escrito em colaboração com Gustavo Martinez Maza, da equipe de Aidar Fagundes Advogados.
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Um abraço e até a próxima semana!
