Para começar a falar de “leilão” de imóveis é necessário explicar como tudo isso funciona.
Como todos sabem, os bancos vivem de emprestar dinheiro, certo? Desta forma, eles super inflacionam os preços dos imóveis e, já que estão com os cofres cheios, precisam vender seus produtos (imóveis). E temos visto, ultimamente, milhares de pessoas correndo atrás de financiamento bancário para comprar a casa própria sem ter muito dinheiro disponível.
Hoje, os financiamentos podem durar até 30anos e é muito comum o brasileiro sair para escolher o imóvel desejado e só depois se preocupar se será capaz de pagar, ou não, sua prestação. Uma pesquisa da FIPE diz que 80% dos compradores de imóveis financiados fazem isso. Vale ressaltar que, em sua maioria, os mutuários ficam muito felizes se a prestação couber em seu bolso naquele momento, e não realizam uma avaliação de médio e longo prazo.
A grande parte dos compradores que, em dupla, possui uma renda de R$ 9 mil, chega a comprometer R$ 3 mil na prestação de seu imóvel. Será que isso é bom? Se caso um dos proponentes que tem a maior renda, em torno de 70% dos R$ 9 mil, e por uma infelicidade perde seu emprego, a renda desce para menos de R$ 3mil e, ainda tendo que pagar a prestação que gira em torno deste valor R$ 3 mil, tem toda a renda comprometida. E não é só isso! Existem os gastos fixos como água, luz, telefone, escola, mercado, clube e afins, aí esses R$ 3 mil não vão dar para nada, certo? Quando isso acontece, e diga-se de passagem é muito comum, e a família não consegue pagar, é que entra o famoso “leilão de imóveis”.
Como todo bom brasileiro que gosta de uma vantagem, criar expectativa em cima dos leilões dos imóveis oferecidos pelos bancos é um enorme atrativo, pois na cabeça dele acontecerá uma aquisição imobiliária pela metade do preço ou menos.
Agora eu indago, comprar imóveis em leilão por um preço menor existe ou é bobagem? Será que alguém acha que o banco perde dinheiro com a falta de pagamento dos seus mutuários? Jamais! Os bancos só ganham com isso.
Caros, o banco já ganhou com o primeiro financiamento e chegou a hora de ganhar de novo, com a revenda desta unidade que já fora anteriormente super avaliada, lembram? Sendo que também em sua parte já foi pago pelo cliente anterior.
Agora hora das contas: vamos supor que um imóvel valha R$ 300 mil, mas a super avaliação e o crédito facilitado elevou o valor deste imóvel para R$ 700 mil, o que hoje é muito comum. O cliente do primeiro financiamento segurou esta carga financeira, deu o ato (entrada), as parcelas mensais até a entrega das chaves, e pagou uma boa parte do financiamento. Pronto, algo deu errado e ele não conseguiu pagar mais, aí vem o banco muito tranquilo e oferece esse imóvel por R$ 580 mil.
Você estará satisfeito com esse valor, acha que fará um bom negócio? Penso que não, pois vale a pena buscar novas oportunidades nas imobiliárias locais, principalmente se você for pagar este imóvel em dinheiro vivo. A probabilidade de encontrar um imóvel no valor dos R$ 300 mil iniciais é mais difícil, mas a chance é muito grande de se encontrar um imóvel de mesma metragem entre R$ 300 mil e R$ 580 mil que o banco pede no leilão.
E ainda outros detalhes rodeiam essa compra. Normalmente, quando você opta por um imóvel em leilão, ele vem ocupado pelo antigo proprietário. Isso mesmo, em 90% dos casos a família ainda está morando no imóvel.
Aí pensamos: você comprou um imóvel caro, investiu todas as economias naquele imóvel, achou que estava na vantagem e ainda tem uma família morando no seu imóvel. O que se faz nesta hora? Amigo, você terá que arcar com a ação de retirada da família do imóvel. Pois é! Estamos no Brasil, lembre-se que nossa justiça é lenta, e você poderá aguardar anos para ocupar seu imóvel? Essa é a principal questão!
Pequenos detalhes acabam gerando mais problemas, como a inadimplência da família no pagamento dos condomínios, visto que o imóvel já foi a leilão. Prepare-se, pois você vai arcar com esse custo, já que agora é o único responsável pelas dívidas passadas e futuras deste imóvel.
Ainda não acabou. No meio de toda essa situação, você poderá ainda receber um simples aviso informando que o leilão embargou ou fora anulado. Sim, isso pode acontecer!!
Posso até me indispor com os leiloeiros, mas é livre a expressão de assuntos e ideias, por isso eu escrevo. Depois dessa turbulência toda, o banco lucra alto em cima do financiamento imobiliário, o antigo morador não paga as contas, fica devendo e perde o imóvel, aí você chega, cheio de energia e dinheiro para comprar um ativo super valorizado e não tem segurança para concretizar sua compra. Pode isso?
Pense se vale a pena mesmo comprar um imóvel em leilão.
Até semana que vem!
Uma resposta
Já comprei alguns imóveis de leilão, mas infelizmente este ano 2018 a caixa trocou a forma de leilão, ao invés de proposta por envelope fechado, os lances podem ser feitos pessoalmente ou pela internet, isso leva a um aumento no valor do imóvel devido a maior concorrência, e os preços de avaliação e inicial já estão bem altos, dai tem de pagar advogado e esperar por meses ou anos para desocupar, e durante este período os valores de IPTU, água(que esta vinculado ao imóvel), condomínio(quando apartamento) ficam a cargo do comprador(arrematante), como os ocupantes dos imóveis estão sabendo que um dia irão perdê-lo não fazem nada de manutenção e o imóvel esta quase sempre em estado deplorável tendo que gastar um bom dinheiro para reformar e deixar habitável, resumindo a partir deste ano 2018, quem vai lucrar de verdade são os leiloeiros e sites de leilões.